睿信致成分析
據(jù)睿信咨詢觀察，眾多房地產(chǎn)企業(yè)已于近期啟動稅務(wù)籌劃優(yōu)化工作，在納稅人身份選擇、業(yè)務(wù)性質(zhì)申報、納稅時點規(guī)劃等方面進行積極調(diào)整。那么在稅務(wù)籌劃之外，借著營改增的東風(fēng)，房地產(chǎn)企業(yè)還能做些什么？
一、財務(wù)合規(guī)與精細(xì)化管理
增值稅是“以票控稅”的典型稅種，一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納增值稅依據(jù)“銷項稅額—進項稅額”計算得出，對企業(yè)票據(jù)合規(guī)、財務(wù)核算要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)可借此機會強化自身財務(wù)合規(guī)與精細(xì)化管理能力。
票據(jù)合規(guī)方面：進項稅額抵扣需提供增值稅扣稅憑證，包括增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票和稅收繳款憑證等，未提供憑證、稅務(wù)資料不全、憑證不符合法律法規(guī)要求的，將無法進行抵扣。營業(yè)稅時代，房地產(chǎn)企業(yè)在票據(jù)管理方面外部約束力不足，存在一定程度的管理漏洞，隨著增值稅進項稅額抵扣制度的實行，票據(jù)合規(guī)將為企業(yè)帶來實質(zhì)性利益，有利于強化企業(yè)財務(wù)合規(guī)性。
財務(wù)核算方面：對于多元發(fā)展、混業(yè)經(jīng)營的企業(yè)，需針對不同適用稅率的應(yīng)稅服務(wù)分別進行財務(wù)核算，財務(wù)核算不合規(guī)將無法抵扣進項稅額，未分別核算將從高適用稅率。分業(yè)務(wù)核算對企業(yè)財務(wù)管理提出更高要求，中小型企業(yè)可借此機會提高財務(wù)精細(xì)化管理水平，為業(yè)務(wù)拓展與管理層決策提供更充分的數(shù)據(jù)支撐。營改增政策也對企業(yè)財務(wù)核算準(zhǔn)確性提出了更高要求，虛報業(yè)績等財務(wù)違規(guī)行為將為企業(yè)帶來巨大的稅負(fù)壓力。
二、業(yè)務(wù)組合優(yōu)化
增值稅較營業(yè)稅的一大優(yōu)勢是避免重復(fù)征稅，且對于不同行業(yè)采取差異性適用稅率，鼓勵行業(yè)細(xì)分與專業(yè)化發(fā)展。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)可重新考慮非主營業(yè)務(wù)開展模式，權(quán)衡自營與外包的直接成本、應(yīng)納稅額與收益，從效益最大化角度優(yōu)化業(yè)務(wù)組合。
以物料運輸物流業(yè)務(wù)為例，營改增后，非獨立核算自營運輸隊的油耗、配件及正常修理費用支出等項目可以按照17%的增值稅稅率進行抵扣，而委托運輸企業(yè)發(fā)生的運費可以按照11%的稅率進行抵扣，企業(yè)可根據(jù)實際測算結(jié)果權(quán)衡營業(yè)利潤與稅收減免，通過非主營業(yè)務(wù)的適度外包優(yōu)化業(yè)務(wù)組合、提升盈利能力。
三、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整與資產(chǎn)并購
除了房地產(chǎn)企業(yè)納入增值稅試點范圍，“所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣”這一新政也將為企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來新機遇。這一利好政策將減輕企業(yè)新增自持物業(yè)的購置成本，對于大中型企業(yè)，購買商業(yè)物業(yè)自持的吸引力可能提升，企業(yè)進行資產(chǎn)配置時可適當(dāng)提高不動產(chǎn)配置比例。
此外，房地產(chǎn)行業(yè)的整合、兼并、重組等集約化的發(fā)展已成為必然趨勢，僅在本周便有中海外收購中信集團物業(yè)、萬科引入深圳地鐵等重大事件公布。未來，增值稅抵扣政策的變化將使不動產(chǎn)大宗交易更具誘惑力，大中型企業(yè)可伺機開展資產(chǎn)并購，以資本手段實現(xiàn)規(guī)模擴張。
睿信致成總結(jié)
對于房地產(chǎn)企業(yè)，營改增不僅是稅務(wù)問題，更牽扯到資本運作、財務(wù)管理、業(yè)務(wù)組合及商業(yè)模式的變革。企業(yè)管理人員在查漏補缺、適應(yīng)新規(guī)的同時，也可以以點帶面，借營改增之東風(fēng)，助力企業(yè)發(fā)展與革新。